Voici un module complet de nos formations, tel que vous le liriez dans votre espace. Pas un extrait, pas une brochure. 15 min de lecture, un QCM à la fin. Sans compte et sans carte bancaire.
Module 1 : le cadre légal et les critères prohibés
Trier des dossiers est le cœur de votre métier. Entre une sélection sur la solvabilité, parfaitement licite, et une sélection sur l'origine ou la situation de famille, qui est un délit, la frontière se joue souvent sur une phrase dite au téléphone. Ce module pose le cadre exact, pour que vous sachiez ce que vous pouvez faire, ce que vous devez refuser, et ce qui vous expose personnellement.
En droit, une discrimination n'est pas un simple traitement injuste. Elle suppose deux conditions cumulatives. D'abord un traitement défavorable fondé sur un critère interdit par la loi. Ensuite une situation visée par la loi, et l'accès au logement en fait partie. Écarter un dossier parce que les revenus sont insuffisants n'est donc pas une discrimination. Écarter le même dossier parce que le nom sonne étranger en est une.
La loi du 27 mai 2008 distingue deux formes. La discrimination directe traite une personne moins favorablement qu'une autre placée dans une situation comparable, en raison d'un critère prohibé. La discrimination indirecte part d'une règle apparemment neutre qui désavantage en pratique un groupe protégé, sauf si cette règle est objectivement justifiée par un but légitime et que les moyens employés sont nécessaires et appropriés.
C'est cette seconde forme que les professionnels sous-estiment. Une consigne interne écartant systématiquement les candidats dont les ressources proviennent uniquement de prestations sociales ne cite aucun critère prohibé. Elle écarte pourtant massivement des personnes en situation de handicap ou de particulière vulnérabilité économique. Le juge raisonnera sur l'effet produit par la règle, pas sur la façon dont elle est formulée.
L'article 225-1 du code pénal est le texte de référence. Il définit la discrimination comme toute distinction opérée entre les personnes physiques sur le fondement d'une liste de motifs qu'il énumère. Dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er septembre 2022, issue de la loi du 21 mars 2022 qui y a ajouté la qualité de lanceur d'alerte, cette énumération compte vingt et un motifs.
Vous lirez souvent qu'il existe vingt-cinq ou vingt-six critères de discrimination. Ce décompte agrège plusieurs textes. Le code du travail protège par exemple aussi la domiciliation bancaire, motif que le législateur n'a jamais introduit dans le code pénal. Retenez la logique plutôt que le chiffre : tout motif figurant à l'article 225-1 rend le refus pénalement répréhensible, et lui seul.
En immobilier, une poignée de critères concentre les réclamations. L'origine et l'appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une Nation ou une religion arrivent nettement en tête. Viennent ensuite la situation de famille et la grossesse, l'âge, le handicap et l'état de santé, la particulière vulnérabilité résultant de la situation économique, le lieu de résidence, l'apparence physique et le patronyme.
Deux précisions utiles au quotidien. La nationalité est couverte par l'appartenance à une Nation : écarter un candidat parce qu'il est étranger vous expose donc pleinement. Et le patronyme constitue un critère autonome, ce qui vise directement le tri opéré à la lecture d'une liste de noms, avant même que la moindre pièce du dossier ait été examinée.
Le code pénal punit, la loi du 6 juillet 1989 organise l'accès au logement. Son article 1er pose que le droit au logement est un droit fondamental, puis énonce une règle sans nuance : aucune personne ne peut se voir refuser la location d'un logement pour un motif discriminatoire défini à l'article 225-1 du code pénal. Les deux textes sont donc articulés, la loi locative renvoyant directement à la liste pénale.
L'alinéa suivant aménage la charge de la preuve, et c'est le point que la plupart des professionnels découvrent trop tard. Le candidat évincé n'a pas à prouver la discrimination. Il présente des éléments de fait laissant supposer l'existence d'une discrimination directe ou indirecte. Au vu de ces éléments, il incombe à la partie défenderesse, c'est-à-dire à vous, de prouver que la décision est justifiée.
Concrètement, la capture d'écran d'un message, un témoignage ou une annonce mal rédigée peuvent suffire à faire basculer cette charge. Il vous faudra alors produire un motif objectif et vérifiable. D'où une règle de gestion très simple : conservez pour chaque dossier écarté la trace du motif retenu, ratio des revenus sur le loyer, garanties présentées, stabilité professionnelle, ordre d'arrivée des candidatures.
L'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 renvoie à un décret en Conseil d'État le soin de fixer la liste des pièces exigibles du candidat à la location et de sa caution. C'est le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015. Sa logique est celle d'une liste fermée : tout document qui n'y figure pas ne peut pas être exigé, quelle que soit la bonne foi de celui qui le demande.
Son annexe I autorise quatre catégories pour le candidat. Une pièce d'identité en cours de validité comportant une photographie, un justificatif de domicile, un justificatif d'activité professionnelle et des justificatifs de ressources. Pour un salarié, les trois derniers bulletins de salaire. Pour un indépendant, les deux derniers bilans au maximum. L'annexe II fixe la liste, plus courte, applicable à la personne qui se porte caution.
Ne figurent donc pas dans cette liste, et ne peuvent pas être réclamés : la photographie d'identité en dehors de la pièce d'identité elle-même, la carte Vitale, un relevé de compte bancaire, une attestation de bonne tenue de compte ou d'absence de crédit en cours, un extrait de casier judiciaire, un contrat de mariage ou un chèque de réservation du logement.
La sanction est ici administrative. Le représentant de l'État dans le département peut prononcer une amende dont le montant maximal atteint 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Retenez aussi l'article 22-1 : le bailleur ne peut pas refuser la caution proposée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.
L'article 225-2 du code pénal punit la discrimination de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 € d'amende lorsqu'elle consiste notamment à refuser la fourniture d'un bien ou d'un service, ce qui couvre la mise en location, ou à subordonner cette fourniture à une condition fondée sur un critère prohibé. Les peines sont portées à cinq ans et 75 000 € dans certaines hypothèses de refus d'accès à un lieu accueillant du public.
L'agence peut être poursuivie comme personne morale, le maximum de l'amende étant alors quintuplé en application de l'article 131-38 du code pénal. S'y ajoutent des peines complémentaires, notamment l'affichage ou la diffusion de la décision. Pour un réseau, le retentissement commercial d'une condamnation rendue publique dépasse très souvent le montant de l'amende elle-même.
Le point décisif pour un praticien tient en une phrase : l'instruction du propriétaire n'exonère de rien. Le professionnel qui applique une consigne discriminatoire en est l'auteur, puisque c'est lui qui oppose le refus au candidat, et il peut en outre être poursuivi comme complice sur le fondement de l'article 121-7 du code pénal. Des condamnations d'agents agissant sur instructions impératives de leur mandant ont été validées.
Face à une consigne de ce type, la seule position tenable est un refus explicite, tracé par écrit, puis le refus du mandat si le propriétaire persiste. Du côté des victimes, les voies se sont élargies. Le Défenseur des droits peut être saisi gratuitement et procéder à des vérifications, et le régime de l'action de groupe a été unifié par la loi du 30 avril 2025.
Le testing consiste à soumettre des candidatures comparables ne différant que par un critère prohibé. L'article 225-3-1 du code pénal prévoit expressément que l'infraction reste constituée même lorsque les personnes ont sollicité le bien ou le service dans le but de démontrer l'existence du comportement discriminatoire. Autrement dit, vous ne pouvez pas vous défendre en objectant que le candidat n'était pas un candidat réel.
La Cour de cassation a jugé que ce mode de preuve ne porte atteinte ni aux droits de la défense ni au droit à un procès équitable, le juge conservant l'appréciation de sa valeur probante après débat contradictoire. Les campagnes menées par SOS Racisme en 2019, 2022 et 2025 aboutissent toutes au même ordre de grandeur : près d'une agence testée sur deux accepte la demande discriminatoire du propriétaire ou la facilite.
C'est ce constat répété qui explique votre présence ici. Le décret n° 2016-173 du 18 février 2016 fixe la formation continue des professionnels de l'immobilier à 14 heures par an, ou 42 heures sur trois années consécutives d'exercice. Le décret n° 2020-1259 du 14 octobre 2020 l'a modifié pour imposer, à l'intérieur de ce volume, au moins deux heures consacrées à la non-discrimination à l'accès au logement.
Cette exigence s'applique depuis le 1er janvier 2021, aux côtés d'au moins deux heures portant sur les autres règles déontologiques. À la suite du testing publié en janvier 2026, le Gouvernement a annoncé un élargissement de l'obligation, notamment aux mandataires et agents commerciaux. À la date de rédaction de ce module, ce texte n'est pas paru : le cadre applicable demeure celui des décrets de 2016 et de 2020.
Dans la formation complète, c'est ce QCM qui déclenche votre attestation. Ici, il ne compte pas, répondez sans crainte.
Question 1. Un candidat évincé vous assigne devant le tribunal judiciaire en invoquant une discrimination. Comment la preuve se répartit-elle ?
Article 1er de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La personne s'étant vu refuser la location présente des éléments de fait laissant supposer l'existence d'une discrimination directe ou indirecte, et il incombe alors à la partie défenderesse de prouver que sa décision est justifiée. Attention, cet aménagement joue devant le juge civil, non devant le juge pénal où la présomption d'innocence demeure entière.
Question 2. Un propriétaire vous demande d'exiger de chaque candidat ses relevés de compte bancaire des trois derniers mois. Quelle est la bonne réaction ?
Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, pris pour l'application de l'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989, fixe une liste limitative. Un document qui n'y figure pas ne peut pas être exigé, et l'accord du candidat ne régularise rien puisque la règle est d'ordre public. L'exigence irrégulière est passible d'une amende administrative allant jusqu'à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
Question 3. Un mandant vous écrit noir sur blanc qu'il ne veut pas de locataire d'origine étrangère. Vous appliquez la consigne. Quelle est votre situation ?
L'article 225-2 du code pénal punit le fait de refuser la fourniture d'un bien ou d'un service sur le fondement d'un critère prohibé, et l'article 121-7 permet en outre de retenir la complicité. Aucun texte ne permet de s'exonérer en invoquant l'instruction d'un client privé, et des condamnations d'agents agissant sur instructions impératives de leur mandant ont été validées. La peine encourue est de trois ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende.
Question 4. Votre agence a répondu favorablement à une demande discriminatoire lors d'un appel qui s'est révélé être un testing. Quelle en est la conséquence ?
L'article 225-3-1 du code pénal dispose que les infractions sont constituées même si elles sont commises à l'encontre de personnes ayant sollicité le bien ou le service dans le but de démontrer l'existence du comportement discriminatoire, dès lors que la preuve en est rapportée. La Cour de cassation a jugé ce mode de preuve conforme aux droits de la défense et au droit à un procès équitable, le juge restant libre d'en apprécier la valeur probante.
Voilà exactement ce que contient la formation complète : des modules rédigés comme celui-ci, un QCM par module, et l'attestation à la fin.
Vous venez d'en lire la moitié. Le module 2 traite du traitement des candidatures et des pratiques à risque, et l'attestation couvre les 2 heures de non-discrimination exigées sur votre cycle.